Оценка объектов промышленной недвижимости
[]

Оценка объектов промышленной недвижимости

Современная оценка объектов недвижимости промышленного назначения требует от профессиональных оценщиков учета многих особенностей рынка, наличия специальных и профильных знаний, комплексного подхода и подбора наиболее эффективной методики для достижения максимального результата. Следует так же учитывать, что единая классификация промышленных объектов сегодня отсутствует. К настоящему моменту для этого сегмента экономики не разработана общая типология предприятий, принимаемая абсолютно всеми участниками рынка, как это работает, например, в сфере офисной или жилой недвижимости. Из-за таких специфических особенностей оценка объектов недвижимости, ее достоверность и объективность, полностью зависит от профессионализма и уровня оценочной структуры  и каждого оценщика в частности.

Приоритет выбора профессионалов компании «Активные Бизнес Консультации»

Оценка объектов недвижимости промышленного назначения любой комплектации и оснащения – одна из основных специализаций компании «Активные Бизнес Консультации», которая на протяжении многих лет предоставляет комплексные консалтинговые услуги в различных сферах деятельности на самом высоком профессиональном уровне. У квалифицированных специалистов компании не возникнет сложности с подбором методики и обоснованием оценки любого объекта промышленной недвижимости. Все услуги выполняются в максимально сжатые сроки при соблюдении строгой конфиденциальности с обязательным соблюдением пожеланий и требований Заказчика оценки.

Как показывает большая практика работы компании, промышленные объекты отличаются следующими особенностями при формировании стоимости и подборе аналогов на рынке современных предприятий:

  • Ограниченным спросом и высокой стоимостью воссоздания объекта
  • Спецификой конкуренции и аналогичных предложений
  • Состоянием технологического уровня и оснащения производства, которое учитывают в соответствии достижениями современной науки и техники, с помощью анализа новинок и последних инновационных технологий в данной сфере деятельности
  • В отличие от коммерческой и жилой недвижимости, на стоимость промышленных объектов редко влияет фактор удачного местоположения, если только не учитывать наличие транспортной развязки и логистических маршрутов.

Оценка объектов недвижимости промышленного назначения обязательно учитывает уровень обеспечения предприятия необходимыми ресурсами и сырьем: водой, газом, электроэнергией и основными производственными материалами. Дополнительно учитывается возможность увеличения фактической мощности и используемых ресурсов. В современных условиях любая оценка объектов недвижимости должна учитывать соблюдение производителем экологических норм и правил безопасности.

Оценка объектов промышленного назначения – основные цели и специфика

Полная, профессиональная оценка объектов недвижимости – это сложный процесс, который учитывает структуру предприятия, состоящего из нескольких частей. Эффективность, срок и стоимость оценки напрямую зависит от поставленной цели, индивидуальных пожеланий Заказчика и сложности организации работ.

Независимая оценка объектов недвижимости промышленного назначения проводится для следующих целей:

  • проведения покупки или реализации имущества
  • кредитования под залог
  • для внесения части имущества или всего предприятия в уставной капитал
  • переоценки основных фондов предприятия и постановки их на баланс
  • страхования имущества
  • разрешения имущественных споров.
  • ликвидации предприятия
  • определения размеров арендной платы
  • определения стоимости незавершенного строительства в рамках предприятия
  • при анализе финансово-экономической и инвестиционной деятельности

Методология оценки объектов промышленной недвижимости

Определение стоимости промышленных объектов происходит в рамках расчета их наиболее эффективного и наилучшего использования. В некоторых случаях показателем неэффективности фактического использования предприятия может служить большая доля земельного участка и его цены в общей стоимости промышленного объекта оценки.

В теории, оценка объектов недвижимости производственного назначения должна проводиться с применением следующих подходов:

  • Затратного подхода, основанного на определении затрат, которые необходимы для замещения или восстановления основных элементов предприятия с учетом его фактического физического и морального износа
  • Сравнительного подхода, основанного на сравнении объекта с аналогичными предприятиями, в отношении которых есть информация на рынке недвижимости
  • Доходного подхода, основанного на определении планируемых доходов от объекта. Оценка объектов недвижимости промышленного назначения проводится при помощи доходного метода. В основном он используется при оценке инвестиционной привлекательности объекта или при оценке эффективности его полной реконструкции.

Большая часть промышленных объектов строилась или модернизировалась собственниками с учетом их личных нужд. Индивидуальные конструктивные решения, тип и оснащение производства, наличие и объем мощностей, и другие особенности сделали каждый объект совершенно уникальным. Это зачастую приводит к неэффективности использования доходного или сравнительного подходов. В основном оправданно использование затратного подхода, а остальные варианты используются в качестве коррекции и проверки полученных результатов.

Объекты оценки промышленных предприятий

В состав промышленного объекта входят различные  компоненты, которые могут стать объектом оценки при формировании окончательной стоимости недвижимости и составляющие определенную часть расчетной части оценочного отчета. В комплекс оцениваемых объектов промышленного назначения входят:

  • Здания и сооружения, включенные в официальный реестр и находящиеся на балансе предприятия
  • Земельный участок
  • Инженерные и транспортные коммуникации предприятия: дороги, газо-, водо- и теплопроводы, магистрали подачи продукции, системы канализации и т.д.
  • Энергетические блоки, котельные, климатические комплексы и т.д.
  • Административно-управленческая система с технологическим оснащением
  • Система промышленной безопасности
  • Специальные очистные сооружения и блоки экологической безопасности
  • Объекты социального и бытового обслуживания.

Специфика проведения оценки промышленных объектов

В зависимости от цели и задач оценки промышленного объекта специалисты компании подбирают наиболее подходящую методику, разрабатывают индивидуальный график выполнения работ и составляют перечень необходимых для оценки документов. Обязательное условие проведения любой оценочной деятельности – это заключение договора на оказание этого вида услуг.

Для проведения оценки объектов недвижимости промышленного назначения предоставляется следующий перечень документов:

  • Правоустанавливающие документы на здания и сооружения
  • Документы БТИ (технический паспорт, экспликация помещений с поэтажными планами, справка о фактическом техническом состоянии основных фондов)
  • Сведения о наличии на объекте обременений, включая залоги или долговые обязательства; наличие арендаторов, юридических соглашений, контрактов, налоговых задолженностей за иных ограничений
  • Данные о границах объекта (с предоставлением копий геодезического плана и описанием местоположения предприятия)
  • Документы, которые подтверждают право на землю (собственность, аренда и др.);
  • Исходные данные о сооружениях и их целевом назначении.

Это ориентировочный перечень документов, так как он может изменяться после разработки технического задания на проведение оценки.  

Современный рынок индустриальных объектов недвижимости требует от исполнителей предоставления высокого качества и уровня оценочных услуг. Компания «Активные Бизнес Консультации» предоставит максимально аргументированный вывод об эффективном использовании объекта в результате комплексного подхода к описанию и классификации предприятия, а также обоснованного выбора подходов.

Дополнительную информацию по теме  Оценка объектов промышленной недвижимости вы можете посмотреть в разделах: Оценка недвижимости, Оценка стоимости недвижимости, Оценка загородной недвижимости, Оценка коммерческой недвижимости.