Оценка объектов незавершенного строительства
[]

Оценка объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это недостроенные, приостановленные на разных этапах возведения здания и сооружения различного назначения. В настоящее время с увеличением стоимости земли и с целью избавления от балласта предприятия, висящего на балансе, многие владельцы недостроев радикально подходят к их ликвидации: демонтируют, с дальнейшей продажей чистого участка;  достраивают, с привлечением заемных или инвестиционных средств; модернизуют старые проекты и т.д.

Для осуществления всех вышеперечисленных процессов и выполнения других экономических и технологических задач должна предварительно проводиться независимая оценка незавершенного строительства, которая обоснует и достоверно отразит истинное состояние дел на строительной площадке и свяжет его с фактической обстановкой на рынке недвижимости в профессиональном, максимально объективном отчете.

Оценка объекта незавершенного строительства требует от профессиональных оценщиков определенного спектра специальных знаний и навыков, большого опыта работы и грамотного использования профильных методик и подходов. 

Оценка незавершенного строительства – высокие требования к профессионализму оценщиков 

Компания «Активные Бизнес Консультации» на протяжении многих лет специализируется на проведении оценки недвижимости и других объектов различной степени сложности. Квалифицированные специалисты компании с помощью оптимально подобранной методологии выполнят с максимальной точностью и эффективностью оценку незавершенного строительства жилых, общественных, промышленных или коммерческих объектов разной степени завершенности. Оценка объекта незавершенного строительства производится с высокой объективностью, после проведения предварительной классификации зданий или сооружений. Для получения квалифицированной оценки компания может привлекать узкоспециализированных экспертов в сфере строительных конструкций, геодезии и геологии.

Оценка незавершенного строительства – основные цели и задачи

Основные цели оценки незавершенных объектов - максимально четко определить главные экономические составляющие, которые окажут влияние на конечную цену реализации проекта, и выяснение перспективы получения в будущем прибыли от эксплуатации или реализации готового строения.

Есть целый спектр целей и задач, для решения которых проводится независимая оценка объектов незавершенного строительства, среди которых:

  • Постановка недостроя на баланс предприятия
  • Определение фактической рыночной стоимости объекта
  • Скорейшее принятие решений относительно перспектив и эффективности использования зданий и сооружений в сфере инвестиционных вложений
  • Реорганизация предприятий
  • Процесс продажи или покупки
  • Определение наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен недострой
  • Судебные имущественные спорах
  • Кредитование и расчет страховых сумм
  • Оптимизация налогообложения
  • Реорганизация и переоценка активов

Классификация объекта незавершенного строительства и методология их оценки 

Необходимо знать, что недостроенные объекты не являются официальной недвижимостью  до их сдачи, получения застройщиком акта приемной комиссии и ввода здания в эксплуатацию. Оценка незавершенного строительства, как специализированная услуга, может заказываться собственником или потенциальным инвестором, готовым вкладывать собственные финансовые средства с целью получения в перспективе значительной прибыли.

Оценка незавершенного строительства наиболее полно и емко для Заказчика услуги может быть отражена в результате классификации задания с точки зрения его финансовой перспективы, которая рассчитывается с помощью доходного подхода. Однако эта методика подходит только определенной группе объектов. Большая часть недостроев, не введенных в последние годы в эксплуатацию, относятся к многоэтажным домам, офисным зданиям и торгово-складским комплексам. Они могут с использованием определенных вложений эффективно использоваться в ближайшее время и приносить значительную прибыль. По отношению к этому  типу недостроев применяется объективная оценка объекта незавершенного строительства с помощью затратного и доходного подходов.

Для выяснения эффективности вложения инвестиционных средств в промышленном секторе все здания производственного назначения условно делят на две группы. В первую группу относят объекты особенного предназначения, которым сложно или практически невозможно изменить свое целевое назначение и конструктивные решения в силу их специфики. Ко второй группе относят объекты, имеющие четкие перспективы перепрофилирования, что подразумевает установку на их мощностях различных типов производств или устройство современных центров логистики, что значительно расширяет сферу их эксплуатации в пределах заданных архитектурных, объемно-планировочных и технологических решений.

Оценка незавершенного строительства для объектов из первой группы проводится с применением затратного подхода. Оценка недостроев из второй группы основывается на комплексном использовании методик и доходного подхода. Следует также отметить, что оценка объектов незавершенного строительства не использует на практике сравнительный подход, который основан на анализе сделок с аналогичными зданиями и сооружениями.

Процедура проведения оценки незаверщённого строительства

Для выполнения работ Заказчик самостоятельно или с помощью специалистов компании составляет техническое задание на проведение оценки. После предоставления задания и необходимой документации на объекте проводятся фактические замеры, обследования и предварительные расчеты. Дополнительно с  Заказчиком обсуждаются определенные детали и график проведения оценочных мероприятий. 

Оценка незавершенного строительства осуществляется на основании следующих данных:

  • заявления Заказчика и официального договора
  • правоустанавливающих документов на право собственности или аренды, удостоверяющих личность Заказчика и владельцев объекта оценки
  • проектной документации на строительство объекта с приложением актов выполненных работ, строительных смет и т.д.

Стоимость оценки незавершенного строительства зависит от объема и сложности работ, поставленных целей и сроков. На основании комплексного подхода к проведению оценочных услуг и выполнения необходимых расчетов Заказчику предоставляется официальный отчет, оформленный в строгом соответствии с Федеральными Стандартами Оценки. В приложении к отчету обязательно указываются источники и прикладываются копии документов, используемые специалистами в процессе работы. Указанные документы обосновывают количественные и качественные свойства объекта оценки.

К отчету прилагаются заключения экспертиз и официальная документация оценочной компании,  – свидетельства оценщиков и дипломы специалистов, выдержка из устава и копия разрешения на право проводить оценочную деятельность.