Рыночная оценка от компании АБК
[]

Рыночная оценка

Рыночная оценка относится к наиболее популярным и востребованным консалтинговым услугам. Проводится она с целью определения фактической стоимости оцениваемых объектов, различных форм собственности и назначения. Рыночная оценка может осуществляться только в отношении имущества, активов и других средств, которые участвуют в гражданском обороте, имеют официальное оформленное документальное подтверждение прав собственности или их передачи.

В процессе определения рыночной стоимости профессиональные эксперты, специально приглашенные оценочные компании, устанавливают самую вероятную цену на объект оценки на данный момент. Рыночная оценка, таким образом, отражает стоимость, за которую оцениваемый объект может быть продан на открытых торгах в условиях свободного рынка и абсолютной конкуренции. При этом обязательно учитываются объективные причины оценки, которые могут повлиять на величину стоимости, различные чрезвычайные обстоятельства и другие важные факторы. 

Рыночная стоимость объектов проводится:

  • При хорошей осведомленности сторон сделки о предмете оценки и условиях всех оценочных мероприятий
  • Без отчуждения объекта оценки одной стороной, и принятия на себя исполнения обязанностей другой стороной
  • При представлении объекта рыночной оценки публично на открытый рынок с подбором наиболее подходящих аналогов
  • При предварительном соглашении сторон о стоимости оценочных мероприятий, сроках проведения работ, целях и задачах рыночной оценки.

Предметом рыночной оценки могут быть различные виды имущества, объекты недвижимости, земля, акции, облигации и другие материальные и нематериальные активы. Сложность проведения работ, их стоимость и процедура оценки зависит от индивидуальных характеристик объекта рыночной оценки и уровня профессионализма оценочной организации.

Рыночная оценка – квалифицированные оценочные мероприятия от компании «Активные Бизнес Консультации»

Благодаря большому количеству выполненных оценочных работ, штату высококвалифицированных специалистов-оценщиков и экспертов, и собственной информационной базе различных источников, консалтинговая компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает самые оптимальные условия сотрудничества. Рыночная оценка производится в наиболее сжатые сроки, заранее оговоренные с Заказчиком оценки. Все мероприятия осуществляются на основании официально утвержденных стандартов оценки, Законодательства РФ и профильных нормативов. Проведение рыночной оценки компании «Активные Бизнес Консультации» доверяют крупнейшие банковские структуры страны, ведущие промышленные и производственные предприятия, известные бизнес-структуры и финансовые организации.

Предмет рыночной оценки: основные виды и самые популярные объекты

Независимая рыночная оценка наиболее часто проводится в отношении объектов недвижимости: жилой, коммерческой, промышленной и других видов. Оценочные мероприятия по определению рыночной стоимости состоят из ряда мероприятий, которые производятся на основании юридических и финансовых документов, объективной ситуации на рынке, прогнозирования будущих периодов и личных пожеланий Заказчика оценки. Рыночная стоимость рассчитывается профессиональными оценщиками на текущий момент оценки и может быть скорректирована с течением времени в зависимости от изменения конъюнктуры рынка.

Наиболее часто независимая рыночная оценка производится в отношении:

  • Объектов жилой недвижимости: квартир, коттеджей, домов, дач и т.д.
  • Земельных участков различной формы собственности
  • Объектов коммерческой недвижимости: гостиниц, офисных помещений, торговых центров, складских площадей и т.д.
  • Объектов незавершенного строительства
  • Объектов инженерной инфраструктуры: нефте- и газопроводов, мостов, путепроводов, теплосетей и т.д.
  • Нематериальных активов: акций, векселей, облигаций, товарных знаков и патентов.

Грамотная и максимально достоверная рыночная оценка от компании «Активные Бизнес Консультации» позволяет владельцам наиболее объективно распоряжаться своим имуществом, привлекать инвестиционные средства в необходимом объеме, получать заемные средства и достигать других финансовых целей.

Методология рыночной оценки

В соответствии с действующими стандартами оценки, определение рыночной стоимости производится тремя методологическими подходами:

  • Затратным
  • Сравнительным
  • Доходным.

Выбор метода и технологии оценки напрямую зависит от цели оценочных мероприятий и характеристик объекта оценки и его типичности, наличия информационных источников и других данных. Так, например, рыночная оценка земельных участков при их реализации с целью получения дохода предполагает использование метода капитализации, который напрямую зависит от расчетов доходов будущих периодов. Выбор в данном случае отдается доходному подходу. При этом расчеты дополняются обязательным использованием сравнительного подхода, с подбором наиболее близких по характеристикам аналогов.

Сравнительный подход использует несколько методов оценки, сравнивающих в процессе специальных расчетов и определенной системы по подбору информации объект оценки с максимально похожими на него объектами. Сравнение производится по полученной информации о совершенных сделках в период, наиболее приближенный к дате оценки. Оценщик при проведении оценочных мероприятий рассматривает аналогичные объекты, которые были реализованы на рынке в сопоставимых ценах, вносит необходимые поправки с учетом отличий и произошедших ценовых изменений.

Независимая рыночная оценка объектов недвижимости чаще всего основывается на сравнительном подходе, в рамках которого применяется метод сравнения продаж с систематизацией и сопоставлением всех подобранных на дату оценки информационных источников и корректировкой аналитики с учетом текущего спроса и предложения.

Доходный подход при расчете рыночной стоимости основывается на прогнозировании будущих (ожидаемых) доходов от продажи объекта, сдачи его в аренду, освоения территорий или производственной деятельности. Все объекты, оцениваемые с применением доходного подхода, рассматриваются как возможные источники получения прибыли. Профессиональный эксперт предварительно определяет наиболее эффективное использование объекта оценки, собирает информацию о движениях на рынке и вариантах доходности аналогичных объектов.

В расчетах по доходному подходу работает принцип ожидания, применяется методология прямой капитализации доходов (ренты) и проводится дисконтирование денежных потоков. Дополнительно может рассчитываться выручка от перепродажи объекта с получением определенной прибыли. Данная методология во многом зависит от состояния финансовой системы и в целом экономики страны, правовых гарантий, насыщенности и состояния рынка аналогичных объектов. Расчеты по доходной методике требуют от исполнителей большого спектра рыночных исследований, глубоких экономических знаний и хороших аналитических данных.

При рыночной оценке объекта доходными методами учитывают зависимость рыночной стоимости от доходов при самом эффективном и рациональном использовании объекта. Обязательно делается корректировка на текущий моральный и физический износ объекта, в том числе рассчитываются необходимые отчисления на его восстановление или новое строительство. Денежные потоки должны индексироваться с учетом возможных рисков недополученной прибыли или текущего обесценивания объекта.

Затратный подход включает в себя определенное количество методов, с применением которых можно заново рассчитать затраты владельцев на замещение или новое воспроизводство объекта оценки. Рыночная оценка с использованием затратного подхода обязательно необходима при создании бизнес-планов и составлении инвестиционных проектов. Ведь любой серьезный инвестор будет сравнивать стоимость любого проекта с сумами затрат на возведение нового аналогичного объекта. Если рыночная оценка предлагаемых инвестиций выше, чем приобретение земли, постройка, оснащение объекта и введение его в эксплуатацию, рачительный финансист никогда не вложит в такое предложение свои средства.